近期身边不少买了恒大期房的朋友来咨询：如果恒大真的不行了，我买的房子烂尾了，银行按揭贷款我还需要还吗？不还银行起诉我怎么办？
这个问题，相信很多贷款买期房的朋友都担心过，尤其是近期频频爆出房地产公司资金链断裂、项目停工的大环境之下。
在去年末今年初最高人民法院的一个判决中，最高法认定“因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”
因此最高法最终判决驳回了银行起诉要求购房者支付贷款和利息的请求，即判决购房者无需在开发商违约不能交房，导致购房合同解除时继续支付按揭贷款本息。对该案有兴趣的朋友可自行查看【（2019）最高法民再245号】
虽然中国不是判例法国家，在先的判例并不必然成为在后判决的依据，但因该判决的作出单位是中国的最高审判机构-最高人民法院，其判决对其他各级法院会有非常强的指导性和参考意义。
紧接着在2020年12月23日最高人民法院又发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第二十一条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
上面这个解释是什么意思呢？可以理解为，如果商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除了，应当由开发商将收到的首付款及利息还给买房者，将收到的按揭贷款本金及利息还给银行，则银行自然也无权再要求购房者还房贷。
补充一下，最高法发布的《关于****的解释》被称为司法解释，这个司法解释的效力是等同于法律的，相当于法律明确保护了在上述情况中购房人的权益。
因此，如果你买的期房真的烂尾了，虽然真的很不幸，但至少可以不用担心“赔了夫人又折兵”、“没了房子还得还贷款”的情形发生。你需要做的，是尽快通过起诉等方式解除与开发商的购房合同，要求开发商返还首付款和利息，并要求开发商支付违约金。并且无需担心在开发商违约不能交房，导致购房合同解除时继续支付按揭贷款本息。
